Taşınmaz satışında kazanç nasıl bulunur?
Bir gayrimenkulü aldığın tarihten kısa süre sonra satarsan elde ettiğin kazanç, değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Bu araç satış bedelini, alış bedelini, masrafları, Yİ-ÜFE artışını, elde tutma süresini ve diğer ücret dışı gelirini alarak endekslenmiş kazancı, istisna sonrası matrahı ve ödenecek gelir vergisini hesaplar.
Dayanak Gelir Vergisi Kanunu’nun 80–82. maddeleridir. Taşınmaz 5 yıldan uzun süre elde tutulmuşsa vergi doğmaz. Daha kısa sürede satıldığında, alıştan satışa Yİ-ÜFE artışı %10 ya da üzerindeyse alış bedeli bu oranda endekslenir. Kazanç, satış bedelinden endekslenmiş alış bedeli ve masrafların çıkarılmasıyla bulunur. Yıllık istisna düşüldükten sonra kalan tutara ücret dışı gelir tarifesi uygulanır.
- 5 yıldan uzun elde tutulan taşınmazda vergi doğmaz.
- Yİ-ÜFE artışı %10 ve üzerindeyse alış bedeli endekslenir.
- Yıllık istisna düşüldükten sonra kalan matrah vergilendirilir.
Örnek: satış 5.000.000 TL, alış 3.000.000 TL, masraf yok, Yİ-ÜFE artışı %40 ve elde tutma süresi 3 yıl olsun. Endekslenmiş alış 3.000.000 × 1,40 = 4.200.000 TL’dir. Kazanç 5.000.000 − 4.200.000 = 800.000 TL’dir. Yıllık istisna düşüldükten sonra kalan matrah için vergi hesaplanır. Endeksleme yapılmasaydı kazanç 2.000.000 TL görünür ve vergi çok daha yüksek çıkardı.
Sık yapılan hata, endeksleme şartını bilmeden kazancı ham farktan hesaplamaktır. Yİ-ÜFE verilerini görmek için TÜFE ÜFE tablosu aracına, satış sonrası tapu masraflarını görmek için tapu harcı hesaplama aracına bakabilirsin. Tarife mantığını anlamak için gelir vergisi hesaplama aracı da işine yarar. Sonuç bilgilendirme amaçlıdır; beyan öncesi mali müşavirine danış. Satışı yapmadan önce farklı fiyatlar deneyerek vergi yükünü fiyatlama kararına dahil edebilirsin.