Kiraya verilecek mülkün gerçek getirisi
Bir daireyi yatırım için alırken akla gelen ilk soru, kiranın kendini kaç yılda ödeyeceğidir. Kira çarpanı hesaplama aracı bunu iki yöntemle yanıtlar: ülkemizde yaygın olan amortisman süresiyle ve gideri hesaba katan net getiri oranı (cap rate) ile.
Kira çarpanı = mülk fiyatı ÷ aylık kira. Sonuç ay cinsindendir; 12’ye bölünerek yıla çevrilir. Brüt getiri = yıllık kira ÷ mülk fiyatı. Net getiri için önce net işletme geliri (NOI) bulunur: yıllık kira − boş kalma kaybı − sahibin ödediği vergi, sigorta, bakım gibi giderler. Cap rate = NOI ÷ mülk fiyatı.
Örnek: Mülk 5.000.000 TL, aylık kira 25.000 TL olsun. Kira çarpanı 200 aydır, yani yaklaşık 16,7 yıl. Yıllık kira 300.000 TL olduğundan brüt getiri %6’dır. Yıllık giderler 30.000 TL ise NOI 270.000 TL ve cap rate %5,4 çıkar. Boş kalma oranı %8 girilseydi NOI düşer ve cap rate de aşağı iner.
Amortisman süresi kısa görünse bile tek başına karar vermek yanıltıcı olabilir. Fiyat artışı, kira artışı, kredi faizi ve vergiler sonucu etkiler. Cap rate, farklı mülkleri aynı ölçüyle kıyaslamak için daha elverişlidir. Aynı fiyatlı iki mülkte kira ve gider farkı hemen görünür.
Daha geniş bir bakış için kira getirisi hesaplama ve gayrimenkul yatırım getirisi araçlarını, satın almak yerine kiralama kararı için kira mı ev mi hesaplama sayfasını kullanabilirsin. Kira gelirinin vergi tarafı için kira geliri vergisi hesaplama da var. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir.