Yap-sat projesi gerçekten kazandırır mı?
Arsa alıp bina yapıp satmak kâğıt üzerinde cazip görünür; ancak süre uzadıkça finansman maliyeti kârı eritebilir. Yap-sat kârlılık hesaplama aracı; arsa bedelini, alıcı tapu harcını, proje ve ruhsat giderlerini, inşaat maliyetini ve kredi faizini toplar. Satılabilir alan oranı ve satış fiyatıyla geliri hesaplar, net kârı, satışa ve maliyete göre kâr marjını, özkaynak ihtiyacını ve yıllık iç verim oranını (IRR) gösterir.
Örnek: 10 milyon TL arsa, 1.000 m² inşaat ve metrekaresi 25.000 TL yapım maliyeti, 1,5 milyon TL proje gideri ve 24 ay süre düşün. 10 milyon TL kredi yıllık %40 basit faizle 8 milyon TL faiz getirir. Tapu harcıyla birlikte toplam maliyet 44,7 milyon TL olur. Alanın %85’i metrekaresi 60.000 TL’den satılırsa gelir 51 milyon TL, net kâr 6,3 milyon TL, kâr marjı yaklaşık %12,4 çıkar. Nakit akışına göre özkaynağın yıllık getirisi yaklaşık %22’dir.
Bu getiri, aynı parayla elde edilebilecek alternatiflerle kıyaslanmalı. Nakit akışını ayrıntılı incelemek için iç verim oranı hesaplama, kiraya verme seçeneğini değerlendirmek için gayrimenkul yatırım getirisi aracına bakabilirsin. Maliyet kalemlerini yapı sınıfıyla doğrulamak için inşaat maliyeti hesaplama aracı da işine yarar.
Konut teslimlerindeki KDV, satışların gecikmesi ve maliyet artışları sonucu değiştirir. Hesap bilgilendirme amaçlı bir ön fizibilitedir; yatırım kararından önce mali müşavirle çalışmak gerekir.
Aracın varsayımına göre inşaat harcaması aylara eşit dağılır ve tüm satışlar proje sonunda gerçekleşir. Ön satış yaparsan nakit girişi öne çekilir ve yıllık getiri yükselir; satışlar gecikirse kredi faizi artar ve kârlılık hızla düşer.