Kat karşılığı inşaat

Türkiye'deki apartmanların önemli bir kısmı nakit para el değiştirmeden yükselmiştir: Arsa sahibinin elinde arsa, müteahhidin elinde ise inşaat bilgisi ve sermaye vardır; ikisi bir araya gelir ve ortaya çıkan daireler paylaşılır. Bu modele kat karşılığı inşaat denir. Kentsel dönüşüm projelerinin büyük bölümü de bu yöntemle yürür.

Paylaşım nasıl belirlenir?

Taraflar, toplam bağımsız bölümlerin ne kadarının arsa sahibine kalacağını bir oranla kararlaştırır. Bu oranı arsanın konumu ve değeri, imar hakkı (emsal), inşaat maliyetleri ve satış fiyatları belirler. Örnek: 20 dairelik bir projede arsa sahibine %45 pay verilirse 9 daire arsa sahibine, 11 daire müteahhide kalır. Dairelerin büyüklükleri ya da katları farklıysa sayı yerine metrekare veya değer üzerinden paylaşım yapmak daha adildir. Seçenekleri kat karşılığı paylaşım hesaplama aracıyla karşılaştırabilirsin.

Sözleşmenin şekli

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme bu yönden geçersiz sayılabilir. Sözleşmede şunlar açıkça yer almalıdır:

• Hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı
• İnşaatın teslim süresi ve gecikme cezası
• Kullanılacak malzeme kalitesi ve teknik şartname
• Kira yardımı, ruhsat ve iskân masraflarının kime ait olduğu
• Müteahhidin hissesinin hangi aşamada tapuya devredileceği

Dikkat edilecek noktalar

Arsa sahibinin en büyük riski, müteahhidin işi yarım bırakmasıdır. Bu yüzden tapu devrinin inşaat ilerledikçe kademeli yapılması ve teminat alınması önerilir. Projenin kârlılığını müteahhit gözüyle görmek için yap-sat kârlılık aracı, bina tamamlandıktan sonraki iskân masrafı için iskân harcı hesabı yol gösterir.