İç verim oranı

Bir projeye bugün para koyup gelecekte farklı yıllarda nakit topluyorsan, bu akışların hangi faiz oranında birbirini tam dengelediğini sorabilirsin. Bu oran iç verim oranıdır (IRR). Formül olarak, Σ CFₜ / (1 + IRR)ᵗ = 0 denklemini sağlayan değerdir; CF₀ genellikle negatif başlangıç yatırımıdır.

Nasıl bulunur?

Denklemin kapalı bir çözümü çoğu zaman yoktur; değer deneme yanılma ya da Newton yöntemi gibi sayısal tekniklerle bulunur. İki dönemlik basit bir örnek fikir verir:

Bugün 1.000 TL yatırıp 1. ve 2. yıl sonunda 600'er TL alıyorsun. Oranı %13,07 aldığında 600 / 1,1307 ≈ 530,6 ve 600 / 1,1307² ≈ 469,3 eder; toplam yaklaşık 1.000 TL'dir. Yani IRR ≈ %13,07. Daha uzun akışları iç verim oranı hesaplayıcısıyla hızlıca çözebilirsin.

Nasıl yorumlanır?

IRR, sermaye maliyetinden ya da beklediğin asgari getiriden yüksekse proje kabul edilebilir görünür. Ancak yalnızca IRR'ye bakmak yanıltabilir:

• Ölçek sorunu: %40 getiren küçük bir proje, %20 getiren büyük bir projeden daha az toplam değer yaratabilir. Burada net bugünkü değer (NBD) daha sağlıklıdır.
• Yeniden yatırım varsayımı: IRR, ara nakit akışlarının yine IRR oranında değerlendirildiğini varsayar; bu çoğu zaman iyimserdir.
• Birden fazla çözüm: Nakit akışının işareti birden çok kez değişirse birden fazla IRR çıkabilir.

Son iki sorunu gidermek için ara akışların gerçekçi bir oranla yeniden yatırıldığını varsayan modifiye iç verim oranı (MIRR) kullanılır.

Nerede karşına çıkar?

Fizibilite raporlarında, gayrimenkul ve enerji yatırımlarında, girişim sermayesi değerlemelerinde ve tahvil getirisi hesaplarında (vadeye kadar getiri aslında bir IRR'dir) sıkça kullanılır. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde nominal IRR'yi reel getiriyle karşılaştırmayı unutma.