Kat karşılığı anlaşmada paylar nasıl belirlenir?
Arsa sahibinin arsasını, müteahhidin yapım işini koyduğu kat karşılığı modelde pazarlığın özü paylaşım oranıdır. Kat karşılığı hesaplama aracı; arsa alanı, emsal (KAKS), emsal dışı alan oranı, ortalama daire büyüklüğü ve arsa sahibi payından yola çıkarak toplam inşaat alanını, daire sayısını ve her iki tarafa düşen daire ile metrekareyi bulur. Satış fiyatı ve inşaat maliyetini girdiğinde müteahhidin tahmini kârını da gösterir.
Hesap adımları şöyledir: inşaat alanı = arsa × KAKS × (1 + emsal dışı oranı); daire sayısı = alan ÷ daire büyüklüğü; müteahhit kârı = müteahhide kalan m² × satış fiyatı − toplam inşaat maliyeti. Örneğin 1.000 m² arsada emsal 1,5 ve emsal dışı %30 ise 1.950 m² inşaat yapılır ve 120 m²’lik 16 daire çıkar. Arsa sahibi %45 alırsa 7,2 daire, müteahhit 8,8 daire hak eder. Metrekaresi 60.000 TL’ye satılan, 25.000 TL’ye yapılan bu projede müteahhit yaklaşık 15,6 milyon TL kazanır. Başa baş noktası, arsa sahibine %58,3 pay verildiği durumdur.
Emsal değerlerini netleştirmek için TAKS KAKS emsal hesaplama aracını, tapudaki paylaşımı görmek için arsa payı hesaplama aracını kullanabilirsin. Teklifleri piyasa fiyatlarıyla kıyaslamak için metrekare birim fiyatı de yardımcı olur.
Sonuç ön fizibilite içindir. İmar durumu, otopark ve sığınak gibi emsal dışı alanlar ve sözleşme şartları için belediyeden ve bir uzmandan görüş almadan imza atma.
Daire sayısının küsuratlı çıkması, bazı dairelerin ortak tapuya ya da nakit denkleştirmeye konu olacağı anlamına gelir. Sözleşmede hangi katların, cephelerin ve dükkânların kime kalacağını açıkça yazmak, sonraki anlaşmazlıkları önler.