Bir arsa için ne kadar ödenmeli?
İki arsa aynı metrekarede olsa da imar hakları farklıysa değerleri çok farklı olur. Emsal bazında arsa değeri hesaplama aracı, arsayı yüzölçümüyle değil üzerine yapılabilecek inşaat alanıyla değerlendirir. Arsa alanı ve emsal (KAKS) ile inşaat alanını, ardından inşaat metrekaresi başına arsa maliyetini bulur. Satış fiyatı, inşaat maliyeti ve hedef kâr girildiğinde kalan değer yöntemiyle arsanın ekonomik değerini de verir.
Kalan değer = satış geliri − inşaat maliyeti − hedef kâr. Örnek: 500 m² arsa ve emsal 2 ile 1.000 m² inşaat yapılabilir. Arsa 15 milyon TL’ye satılıyorsa inşaat m² başına arsa maliyeti 15.000 TL olur. Metrekaresi 65.000 TL’den satış 65 milyon TL gelir getirir; 25 milyon TL inşaat maliyeti ve %20 hedef kâr düşülünce arsaya ödenebilecek en yüksek tutar 27 milyon TL çıkar. İstenen fiyat bunun altında kaldığı için yatırım hedef kârı koruyor.
Bu yöntem müteahhitlerin, arsa yatırımcılarının ve satış fiyatı belirlemek isteyen arsa sahiplerinin sık kullandığı bir hızlı testtir. Emsal ve taban alanını kontrol etmek için TAKS KAKS emsal hesaplama, bölgedeki satış fiyatlarını karşılaştırmak için metrekare birim fiyatı, yapım maliyetini sınıfına göre çıkarmak için inşaat maliyeti hesaplama aracını kullanabilirsin.
Sık yapılan hata, emsal dışı alanları ve satılamayacak ortak alanları satış gelirine katmaktır. Sonuç ön değerleme niteliğindedir; resmi işlemler için lisanslı değerleme uzmanından rapor almak gerekir.
Hedef kâr oranını düşük girmek arsayı olduğundan değerli gösterir. Proje süresi, finansman maliyeti ve satış riski yüksekse bu oranı artırarak daha temkinli bir tavan fiyat elde edebilirsin.