Emsal karşılaştırmasıyla değer tahmini
Ekspertiz uzmanlarının en sık kullandığı yöntem, aynı bölgede satılan ya da satışa çıkan benzer evlerle karşılaştırma yapmaktır. Emsal yöntemiyle konut değerleme aracı, girdiğin ilanların m² fiyatlarını evinle aradaki farklara göre düzeltir ve bu düzeltilmiş fiyatlardan tahmini değer üretir. Emsal yöntemiyle konut değerleme, pazarlık öncesinde gerçekçi bir fiyat aralığı görmeni sağlar.
Her emsal için önce fiyat m²’ye bölünür. Ardından konum, kat, yaş ve durum için yüzde düzeltmeler toplanır: emsal seninkinden kötüyse artı, iyiyse eksi yazarsın. Düzeltilmiş m² fiyatı = ham m² fiyatı × (1 + toplam düzeltme). Aykırı ilanların etkisini azaltmak için değer medyan fiyatla, aralık ise standart sapmayla hesaplanır.
Örnek: 115 m² ve 4.800.000 TL’lik bir ilanın ham m² fiyatı 41.739 TL’dir. Konumu daha kötü (+%5), katı daha iyi (−%3) ise toplam düzeltme +%2 olur ve düzeltilmiş fiyat 42.574 TL’ye çıkar. Araçtaki dört örnek emsalin medyanı 41.255 TL’dir; 120 m²’lik bir ev için tahmini değer yaklaşık 4.950.000 TL bulunur.
Emsal seçerken aynı mahalleden, benzer büyüklükte ve mümkünse son birkaç ayda yayınlanmış ilanları tercih et. İlan fiyatlarının çoğu pazarlık payı içerdiğinden gerçek satış fiyatı bulduğun değerin biraz altında kalabilir; düzeltme yüzdelerini de abartmadan, tutarlı biçimde gir.
En az üç dört emsal girmek sonucu daha güvenilir yapar. Medyan ve sapmanın mantığını ortalama, medyan ve mod aracında ya da standart sapma hesaplamasında inceleyebilirsin. Tek bir ilanın birim fiyatı için metrekare birim fiyatı aracı yeterlidir. Bulduğun rakam bilgi amaçlı bir tahmindir; resmi ekspertiz raporunun yerini tutmaz.