Bu oran bir üst sınırdır
Ev sahibin kira yenilemesinde zam istediğinde tartışmanın ölçüsü genellikle bu sayfadaki orandır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemi için yapılan artış anlaşması bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; sınırı aşan kısım ise geçersiz sayılır. Sözleşmede artış hükmü yoksa hakim de kirayı bu sınırı aşmamak üzere belirler.
Geçici yüzde 25 sınırı
11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kiralarında artış yüzde 25 ile sınırlandırılmıştı. Bu geçici kural sona erdi; bugün konutlarda da yalnızca TÜFE ortalamasına dayalı sınır uygulanır.
On iki aylık ortalama nasıl hesaplanır?
Bu oran yıllık enflasyonla aynı şey değildir. Son on iki ayın TÜFE endekslerinin ortalaması alınır, bir önceki on iki ayın ortalamasıyla kıyaslanır ve aradaki yüzde değişim bulunur. Örneğin önceki on iki ayın endeks ortalaması 100, son on iki ayın ortalaması 140 ise kira artış oranı yüzde 40 olur. Yöntem fiyatları yumuşattığı için enflasyon düşerken kira artış oranı yıllık TÜFE'nin üzerinde, yükselirken altında kalabilir. Veri TÜİK'in aylık TÜFE açıklamasından gelir ve oran her ay yeni veriyle güncellenir. Sitede kullanılan endeks, 2026'daki baz yılı değişikliğinden sonra eski seriyle zincirlenerek kesintisiz tutulur; ayrıntılar TÜFE sayfasında.
Grafik ve tablo nasıl okunur?
Kira artış oranı bir yüzde olduğu için aylar arasındaki fark puan olarak ifade edilir. Oranın yüzde 60'tan yüzde 50'ye inmesi 10 puanlık düşüştür; "yüzde 10 düştü" demek yanlış olur. Kendi sözleşmen için grafikte kira yılının dolduğu tarihte açıklanmış son veriye, yani çoğunlukla yenileme ayından bir önceki aya ait orana bakman gerekir.
Kullanım ve sık hatalar
- Yeni kiranı bulmak için gömülü kira artış oranı hesaplamasını kullan.
- Çok yıllık bir sözleşmede yıl yıl kira tutarlarını görmek için yıllık artış tablosu işine yarar.
- Yatırım amaçlı bir mülkün kira gelirini değerlendirmek için kira getirisi hesaplamasına bakabilirsin.
- Artış yalnızca kira yılı dolduğunda yapılabilir; yıl içinde ikinci bir zam istenemez. Kiranın yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde ise beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez.
- Yıllık TÜFE'yi kira artışına uygulamak yaygın bir hatadır; doğru ölçü on iki aylık ortalamadır.
- Beş yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde hakim yeni kirayı emsal kiralara göre hakkaniyete uygun belirleyebilir; bu durumda yalnızca TÜFE sınırına bakmak yetmez.
Bu bilgiler genel çerçeveyi anlatır; bir kira anlaşmazlığında sözleşmeni ve güncel mevzuatı bir avukatla birlikte gözden geçirmen daha güvenli olur.